Как подготовить загородный дом к продаже?

Впечатление о доме у покупателя складывается за первые секунды осмотра, и если оно будет негативным, изменить его практически невозможно.

Я советую в первую очередь привести дом и земельный участок в порядок, придать ему «товарный вид» - отремонтировать и подкрасить забор, вывезти мусор и ненужные старые вещи из дома и с участка, произвести уборку. Произвести проверку и, если потребуется, ремонт коммуникационных систем, крыши, устранить явные следы протечек. Если рядом с Вашим домом образовалась «стихийная» свалка – заставить обслуживающие организации очистить территорию или сделать это самим.

Также у Вас в наличии должен быть весь необходимый комплект правоустанавливающих документов на дом и земельный участок. Оформление их я рекомендую начать делать заранее, так как процесс сбора документов может растянуться на несколько месяцев.

А показывать дом потенциальным покупателям лучше в дневное время, в солнечную погоду.
upravlenie52.ru

Страховать или рисковать?
Нужно ли страховать сделку по недвижимости? Во сколько это обойдется? От чего убережет при наступлении страхового случая?

Артем КОХАНОВСКИЙ, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Great reality:

По своему роду деятельности чаще всего мы сталкиваемся с титульным страхованием, которое предусматривает возмещение убытков при утрате права собственности на купленную недвижимость в случаях последующего признания сделки купли-продажи недействительной. Если их переводить на бытовой язык, то один из страховых случаев может быть следующим. Например, собственник квартиры Иванов страдал шизофренией и состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Иванов продал квартиру. Позднее сын Иванова в целях защиты «интересов» отца подает в суд о признании сделки купли-продажи между Ивановым и покупателем недействительной, ссылаясь на то, что Иванов в момент сделки купли-продажи не отдавал отчета в своих действиях. И суд, рассмотрев дело, приходит к выводу, что квартиру надо вернуть Иванову (несмотря на то, что она принадлежит новому собственнику). Это и есть страховой случай. Квартиру у покупателя отбирают, но при этом страховая кампания выплачивает вам сумму, положенную в данном случае по договору титульного страхования.

Стоимость титульного страхования составляет от 0,5 до 3% от стоимости застрахованного имущества. Процент может меняется в зависимости от сроков страхования и документов на квартиру.

В отличие от зарубежного опыта, титульное страхование у нас пока не получило широкого применения. По нашим подсчетам страхуют 1-5% всех сделок купли-продажи квартир.

Александр ЗИМИНСКИЙ, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:

Скажем так - надо пользоваться страховыми услугами. Если обыватель считает, что страховая компания просто принимает его деньги, то в корне не правильно. Страховая компания - еще один участник сделки, который внимательно и досконально оценит и проверит юридическую чистоту сделки, и только после этого, взвесив свои собственные риски, предложит тариф. Нельзя назвать базовый тариф для всех, существует ряд факторов, влияющих на его стоимость, к примеру, такие как: количество предыдущих собственников, тип договора, который послужил основанием для возникновения права собственности и, что самое главное, чем больше ранее было собственников, тем выше тариф. Начинаются подобные тарифы от 0,2-0,3% от стоимости квартиры и могут достигать 3-4% и даже выше.

При наступлении страхового события наступает покрытие суммы по договору. Здесь важно обратить внимание тем, кто приобретал квартиры, которые находились в собственности менее трех лет, в них порой указывают сумму меньшую, нежели ту, за которую реально продают. В таком случае возмещение наступает на сумму по договору, если, конечно, не был предоставлен отчет независимой оценочной компании на момент страхования.

Андрей ГЛЕБОВ, директор департамента продажи и маркетинга компании «Домус Финанс»:

Думаю, что сделки по недвижимости страховать все же стоит. Ведь, как известно, береженого Бог бережет. Хотя, конечно, это не является правилом, и регламента, по которому риэлтор должен страховать сделки по недвижимости, нет (обязательное страхование есть только в ипотеке).

Страхование сделок больше распространено на вторичном рынке жилья, нежели на первичном. И для покупателей вторичных квартир будет являться дополнительным фактором то, что сделка была застрахована. Дело в том, что на рынке вторичного жилья тоже есть свои подводные камни. Так, например, существуют риски потери прав собственности. Допустим, человек приобрел квартиру на вторичном рынке жилья (без страхования сделок) и появляются родственники прежнего владельца, способные аннулировать сделку, нынешний жилец остается и без квартиры, и без денег. А в случае, если бы сделка была застрахована, страховая компания была бы обязана выплатить покупателю стоимость квартиры.

Поэтому застраховав сделку и покупатель, и риэлтор оберегают себя от многих рисков. К тому же, это не настолько дорого. Более того, некоторые компании предоставляют своим клиентам уже готовые предложения по страхованию.

Олег САМОЙЛОВ, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

На мой взгляд, ответ на этот вопрос во многом зависит от того, кто на него отвечает. Вероятно, все помнят давно ставший классикой анекдот: «Сколько будет дважды два? – А мы продаем или покупаем?». Так же и здесь: представители страховых компаний непременно скажут: «Конечно! Только титульное страхование позволяет покупателю обеспечить надежность совершаемого приобретения!». Ответ большинства риэлторов будет иным: «Страхование – бессмысленная трата денег! Ведь в случае чего, получить их со страховой компании будет почти невозможно! Поэтому главное, как следует проверить приобретаемый объект перед сделкой. И эту работу мы с готовностью выполним для вас».

На самом деле, истина лежит посередине. В случае если до сделки объект недвижимости реально прошел квалифицированную проверку правовой истории, вероятность наступления какого-либо неприятного события (например, судебного иска, направленного на истребование объекта у покупателя) невелика. Однако и утверждать, что проверка сводит все покупательские риски к нулю, также неверно. Во многих случаях это действительно так. Но не во всех: зачастую отдельные факты по предыдущим переходам права собственности бывает невозможно установить или подтвердить в принципе. И вот в этих случаях страхование титула, на мой взгляд, является вполне оправданным.

Средний размер платежей при страховании титула на три года составит примерно 1% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. Страхование на более короткий период обойдется дешевле. Однако страховать титул на год или два, по моему мнению, бессмысленно, так как срок исковой давности составляет три года.

Василий ЕЛИСЕЕВ, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость»:

На современном этапе роста количества заключаемых сделок по купле-продажи объектов недвижимости все чаще возникают вопросы, связанные с обеспечением защиты интересов покупателей. В уже сложившейся практике договоры, в силу которых страховая компания обязуется за страховую премию при наступлении предусмотренного в договоре страхового случая возместить страхователю причиненные вследствие такого события убытки в пределах определенной договором суммы (страховой суммы) называют договорами титульного страхования.

В этом случае следует четко разграничивать риск утраты самого имущества (по причине его гибели, например, от стихийных бедствий, пожаров и т.д.) и риск утраты права (права пользования, права собственности) на это имущество (вступление в законную силу решения суда, на основании которого покупатель как сторона по сделке купли-продажи недвижимого имущества утрачивает имущественные права на приобретенное им имущество, или судом устанавливаются ограничения имущественных прав покупателя). Подобный случай может возникнуть, если у третьих лиц возникают правопритязания к предмету заключаемой сделки, и они в судебном порядке пытаются истребовать уже реализованное (проданное) имущество из чужого владения.

Но главным образом стоить акцентировать на это внимание всех потенциальных покупателей, что в договоре титульного страхования необходимо прямо и четко прописывать страховые случаи, которые действительно могут иметь место и требуют защиты от убытков, вызванных утратой права собственности.

Стоимость полиса титульного страхования рассчитывается страховыми компаниями по своим утвержденным методикам, остается сделать правильный и обоснованный выбор из числа имеющихся страховых компаний. Для этого не лишним будет посетить их официальные сайты.

Олег СУХОВ, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:

При проверке документов на приобретение недвижимости специалист практически всегда может определить, присутствуют ли риски при покупке данного имущества или нет. Если приобретаемый объект «чистый», и, соответственно, сделка не таит в себе неприятных сюрпризов, тратить деньги на страхование такого договора смысла не имеет.

Однако бывают ситуации, когда покупателю очень хочется приобрести определенную квартиру, при этом при проверке документов выявляется информация, являющаяся не желательной. В этом случае приобретаемое имущество следует застраховать. Хотя, по моему убеждению, от таких сделок необходимо отказываться.

Что касается вопросов покупки квартир в новостройках, то любую сделку на первичном рынке недвижимости необходимо страховать. Кроме того, страхование рисков при приобретении новостройки должно быть обязательным для всех дольщиков и застройщиков.

При этом очень важным предметом рассматриваемых отношений является вопрос, каким образом осуществлять страхование, т.е. что будет являться страховым случаем, при каких обстоятельствах возникает право требования на страховое возмещение, и как определяются сроки страхования.

Страховать можно различные риски: утраты права собственности на приобретенное имущество (по абсолютно разным основаниям, однако все они должны быть детально прописаны в договоре или правилах страхования); неисполнение обязательств застройщика по передаче в собственность построенной квартиры в установленный срок; отказа или уклонения застройщика от возврата денег; банкротства контрагента до исполнения обязательств; риск двойных продаж, многое иное.

Некоторые компании (строительные, инвестиционные, риэлторские) предлагают оформить страховку прямо при покупке квартиры. Однако такого рода предложения больше относятся к банальному «отмыву» денежных средств, нежели к защите прав потребителей. Не стоит полагать, что если вам предлагается страховой полис при покупке недвижимости, значит, все чисто и хорошо (это самое распространенное обывательское заблуждение покупателей как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости).

Стоимость страхования определяется исходя из ряда принципиальных моментов. На вторичном рынке недвижимости размер страховой премии в основном зависит от срока страхования от 1 до 7% от стоимости приобретаемого имущества (от 1 года до 10 лет).

При страховании на первичном рынке недвижимости страховщиком учитывается, что представляет собой застройщик, какова схема продажи объекта и оформления отношений с покупателем, каков текущий статус объекта и др. Стоимость страховки (страховая премия) определяется после оценки вероятности наступления страховых рисков по проекту строительства. Чем выше риски, тем выше цена страховой премии. В целом при страховании реальных рисков размер страхования составляет от 3% ежегодно и может достигать 10% в зависимости от факторов риска. При длительном сроке возможного наступления страхового случая договоры страхования предусматривают до 15% страховой премии от стоимости имущества. Страховой взнос может снижаться, если покупка страхуется не на начальной стадии строительства, а на более поздних ее этапах.

Важно понимать, при правильном оформлении договора страхования возможные риски утраты приобретаемого имущества могут быть компенсированы страховыми компаниями, однако страховщики во избежание в последующем выплаты своим клиентам страховых возмещений пытаются предлагать страхователям договоры, по которым получить страховку очень непросто или невозможно. Поэтому к вопросу страхования вашего имущества или рисков его утраты необходимо подходить не менее серьезно, чем к договору на приобретение недвижимости.

Ещё интересные статьи на эту и другие темы о недвижимости, строительстве, ремонте на портале УПРАВЛЕНИЕ52.РФ | UPRAVLENIE52.RU

Источник: RussianRealty.ru

ТРЕБУЕТСЯ РЕМОНТ: ЧТО ЛУЧШЕ – НАНЯТЬ БРИГАДУ ИЛИ СДЕЛАТЬ САМОМУ?

Каждый из нас рано или поздно приходит к выводу, что тянуть с ремонтом больше нельзя, нужно срочно принимать меры, а то ни гостей в дом не позвать, ни самому жить в нем не уютно.

Осознав, что нужно действовать, мы бежим на строительный рынок, покупаем обои и… благополучно откладываем ремонт до лучших времен. Причем эти самые лучшие времена могут не наступать еще в течение нескольких лет. Конечно, если вы обладаете недюжинной силой воли и в состоянии заставить себя после рабочего дня взять в руки малярную кисть, честь вам и хвала. А если при этом вы еще обладаете и «золотыми руками»… то, возможно, вы строитель по специальности. Нет? Тогда наши рекомендации помогут вам оценить собственные силы и решить, наконец, для себя – нанимать вам бригаду строителей или делать ремонт самому.

Для начала, посчитайте стоимость вашего рабочего дня. Рассмотрим пример. Средняя зарплата в Москве 30 тысяч рублей. Количество рабочих дней в месяце – в среднем 22. Получается, что за один рабочий день заработок составляет 1360 рублей. Даже на самый незатейливый ремонт нужно минимум 5 рабочих дней. Если на это время брать отпуск за свой счет, поскольку тратить время основного отпуска на ремонтные и строительные работы не хочется, то получается, что вы потеряете около 7 тыс. рублей.

Теперь подставьте в эти расчеты свои данные. Подсчитайте, сколько вы зарабатываете за день. Поделите вашу месячную зарплату на количество рабочих часов в месяц (при пятидневной рабочей неделе и восьмичасовом рабочем дне человек трудится 176 часов). Затем обзвоните несколько бригад и выясните, сколько денег они возьмут с вас за ремонт и как долго будут его делать. После того, как вы закончите все расчеты, можно уже понять – выгодно вам или нет делать ремонт самостоятельно.

Конечно, не исключено, что независимо от наших подсчетов, вы твердо решили делать ремонт самостоятельно, тогда почему бы и нет. Тем более, если у вас есть на то соответствующие навыки. Во всех же остальных случаях лучше уж не тратить время, нервы и силы и воспользоваться услугами бригады строителей или услугами строительной компании.



Как не ошибиться с выбором строительной бригады?

Конечно, лучше всего обращаться в серьезную строительную организацию, которая имеет за плечами многолетний опыт работы на рынке. Правда, и стоимость услуг в такой компании будет очень даже не маленькая. Ведь серьезные строительные компании используют современную строительную технику, строительное оборудование, которое должно окупаться. Оптимальный же вариант – найти небольшую строительную организацию или бригаду, которая работает сама на себя. Вы можете также поискать на строительном рынке гастарбайтеров с табличками «сделаю ремонт» или позвонить по объявлениям, которые расклеены у подъездов любого жилого дома. Но во всех этих случаях выбор строительной бригады для вас становится лотереей. Вы можете услышать множество красивых слов о том, как преобразится ваша квартира, а на деле получить прямо противоположный результат.

Если у вас есть финансовые возможности и время, лучше доверить ремонт профессионалам.

Не хотите рисковать, тогда нанимайте строительно-ремонтную бригаду с рекомендациями. Ведь реалии в нашей стране таковы, что в среднем на пять бригад найдется всего одна, действительно желающая, и, главное, умеющая работать. Стало быть, не нанимайте строителей, которые не могут предоставить рекомендации.

Опросите своих родственников, друзей, ближних, дальних и совсем уж дальних знакомых, узнайте, кто им делал ремонт, и остались ли они довольны. Поинтересуйтесь, не затянула ли строительная бригада сроки, не приходили ли рабочие пьяными и т. д.

Лучше всего будет самим посмотреть и оценить качество работы, которую выполняла бригада, а также лично пообщаться с людьми, у которых эти работы проводились. Если строители трудились у ваших друзей или родственников и оставили о себе благоприятное впечатление, то стоит смело нанимать эту бригаду на работу. Близкие плохого не посоветуют.

Если у вас на счету каждый рубль, то лучше всего, чтобы покупка необходимых для ремонта строительных материалов проходила в вашем присутствии. Не доверяйте ее строительной бригаде. С другой стороны и без строителей не покупайте, можете не тот материал приобрести.

Для подстраховки стоит также заключать письменное соглашение с бригадиром на реализацию определенного объема работ. Это станет для вас дополнительной гарантией того, что строительная бригада их выполнит. Договор должен быть максимально детальным. Не ленитесь, и прописывайте в документе все виды работ, которые вам нужны от строителей, срок их выполнения, оплату, а также возможные пени. Их вы сможете предъявить строителям, если работа будет выполнена не вовремя.

Стоит отметить, что любая работа, не попавшая в текст договора, скорее всего, будет вызывать споры, и с вас будут требовать дополнительной оплаты. При заключении договора со строительной бригадой оговорите, чтобы цена работ в расчете на квадратный метр включала в себя все сопутствующие «услуги»: отделку углов, откосов и прочего. На каждый вид работ составляйте смету и рассчитывайтесь с бригадой поэтапно. В договоре обязательно прописывайте дату начала и окончания ремонтных работ, порядок оплаты, перечень работ, порядок приема-сдачи работ, требования к качеству работ, ответственность сторон за нарушение условий договора.
ИСТОЧНИК: УПРАВЛЕНИЕ52.РФ

К чему приведет упрощенный порядок отъема земли?

1 июля вступили в силу поправки, меняющие порядок оборота земель сельхозназначения. Точнее, законодатели сделали более ясными основания для изъятия земель, а также прописали процедуру такого «отъема».
1 июля вступили в силу поправки, меняющие порядок оборота земель сельхозназначения. Точнее, законодатели сделали более ясными основания для изъятия земель, а также прописали процедуру такого «отъема». Пострадают ли от нововведений владельцы шести соток, что будет с коттеджами, построенными на «дачной» земле, а также станут ли латифундисты скотоводами — обо всем этом «Собственник» узнал у экспертов рынка.
Все изъять и поделить?
Новый закон №435-ФЗ, как говорилось выше, вступил в силу 1 июля; документ вносит изменения сразу в несколько законов, включая №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Понятно, что собственно оборот земель уже давно четко ограничен законодательством (ст. 77 Земельного кодекса РФ), а вот ответственность за нарушение этих предписаний и сам механизм изъятия земель до недавнего времени были не определены.
Согласно новому закону, за нерациональное использование участков землевладелец может быть как оштрафован (физлица — на 2-5 тыс. руб., юрлица — на суммы до 100 тыс. руб.), так и лишен обременяющей его собственности. Но, конечно, без решения суда никакого изъятия не произойдет. «Установленная законодательством процедура изъятия предполагает проведение целого комплекса мероприятий», — поясняет генеральный директор компании IDT Антон Белобжеский. Сначала контролирующему органу нужно собрать доказательства нарушения собственником требований рационального использования земли, повлекшего существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологии (критерии которых пока, кстати сказать, Правительством РФ не установлены).
Затем, если собственник после назначения административного наказания в виде штрафа не устранит нарушение, то контролирующий орган направляет материалы в орган исполнительной власти субъекта Федерации, который вправе (но не обязан!) обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка.
После получения решения суда земли в течение 6 месяцев могут быть выставлены на публичные торги; если участки не заинтересуют никого, муниципалитет вправе выкупить их у владельца по стартовой аукционной цене.

По касательной
Эксперты, опрошенные «Собственником», сходятся во мнениях, что мелкие землевладельцы от нововведений никак не пострадают. Очевидно, «зашевелятся» крупные латифундисты.

«Скорее всего, поправки отразятся на крупных землевладельцах, которые в момент приватизации скупали земли колхозов и в настоящее время не используют приобретенные активы по назначению», — говорит директор юридического департамента девелоперской группы «Интегра» Владимир Колотыркин.
«Под ударом остаются неэффективные собственники земель. При этом под эффективностью понимаются не только интересы самого собственника, но интересы развития муниципального образования, в границах которого находится тот или иной участок», — уточняет заместитель генерального директора по девелопменту ГК «Масштаб» Дмитрий Лосев.
В теории, конечно, могут пострадать и мелкие землевладельцы (например, те, чьи наделы по какой-то причине неправильно оформлены), но в большей степени закон создает неудобства скупщикам крупных земельных угодий. Хотя, признает Антон Белобжеский, у владельцев сельхозземель появляется еще два года «на раскачку»: в определенные законом три года, после которых землю могут изъять из-за неиспользования по назначению, не входит срок освоения земельного участка (по закону — не более чем два года).
Зато необходимость осваивать землю может привести к сокращению заброшенных земельных участков. Хотя бы для видимости сельхоздеятельности лендлорды могут начать если не разводить скот, то как минимум сеять и собирать лекарственные растения, заняться пчеловодством — в общем, делать хоть что-то. «В этом смысле любое внимание к земельному участку — благо», — считает Дмитрий Лосев.

Кому это надо?
Чего точно не стоит делать — это паниковать по поводу резкого передела рынка и думать, что «сейчас у всех все отнимут и поделят». «Скорее всего, поправки отразятся на крупных землевладельцах, которые в момент приватизации скупали земли колхозов и в настоящее время не используют приобретенные активы по назначению, — рассуждает Владимир Колотыркин. — Казалось бы, таких земель довольно много, но стоит сразу оговориться, что применительно к Подмосковью подобная практика к переделу не приведет. В Московской области абсолютное большинство земельных наделов колхозов уже приватизировано и продано».
Что касается регионов, то нет оснований для паники и там. Антон Белобжеский напоминает о длительности процедуры проверки и изъятия участка. Кроме того, выгодно ли вообще муниципалитетам что-то отнимать у собственников? «Местные администрации также не заинтересованы в массовых изъятиях земель, так как сейчас владельцы участков платят земельный налог в их бюджеты, а это серьезная статья дохода. Изъятие земель чревато тем, что бюджеты лишатся этих денег, причем на достаточно длительный срок», — уверен эксперт.
Так что можно «выдохнуть» и, по меньшей мере, уповать на то, что времени в запасе в достатке. Или же, не дожидаясь применения административных мер, уже сейчас заняться устранением явных нарушений.
«Не та» земля
Сложнее ситуация обстоит с землями, которые используются не по назначению капитально — в прямом смысле этого слова. Многие боятся (особенно после шумного скандала с поселком «Речник»), что подобные строения очень быстро заставят снести, а землю изымут.
«Дело не в том, что капитальный дом нельзя построить физически, просто его невозможно зарегистрировать в установленном законом порядке. Например, все помнят недавнюю историю с поселком «Речник», который изначально был выделен под садово-огороднические цели. Капитальные дома, построенные здесь со временем, не могли быть зарегистрированы должным образом, и поэтому они были снесены по решению суда. Как раз принятые поправки к Градостроительному кодексу РФ должны урегулировать данную ситуацию. К сожалению, вышеуказанные нормативные акты будут пытаться исправить уже совершенные нарушения, а не предупреждать их», — разъясняет Владимир Колотыркин.
Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга «ГУД ВУД» Александр Дубовенко дополняет, что проблемы с объектами возникают, когда сельхозземля земля не имеет ВРИ (вид разрешенного использования) под дачное строительство, а имеет ВРИ — КФК (крестьянско-фермерское хозяйство) или «личное приусадебное хозяйство», «сельскохозяйственное производство», «садоводство». Строить на такой земле изначально было запрещено, и строительство можно было вести на свой страх и риск. Соответственно, через суд власти могут заставить владельца снести строение. Единственный выход — поменять вид разрешенного использования участка. «Однако, — признает эксперт, — эта смена происходит, как правило, за деньги и, как правило, при желании властей это делать. Если задача властей — освободить территорию для какого-то дела, например, для строительства многоэтажек, то никто вам землю из одной категории в другую не переведет, ибо на это сразу накладывается мораторий на уровне руководителей регионов».
То есть покупать с целью сэкономить сельхозземлю, изначально не подходящую для строительства дома, точно не стоит. Земли с ВРИ «под дачное строительство» смысл приобретать есть, это действительно дешевле, чем земли ИЖС, но тоже чревато: муниципалитет может захотеть расшириться за счет сельхозземель, и такие участки предложат выкупить, как правило, невыгодно для владельца, а дом придется сносить.
Ещё статьи на эту тему на УПРАВЛЕНИЕ52.РФ

Бизнес на аренде, ПОСЛЕ КРИЗИСА ВЫГОДНО ИЛИ НЕТ?

К проектам по строительству бизнес-центров (БЦ) девелоперы и инвесторы всегда относились с большим интересом, причем после кризиса офисный сегмент не стал менее популярным. К проектам по строительству бизнес-центров (БЦ) девелоперы и инвесторы всегда относились с большим интересом, причем после кризиса офисный сегмент не стал менее популярным. Правда, некоторые изменения все же произошли. Какую доходность ожидают получить инвесторы сегодня, как изменился формат БЦ и кто собственнику мил в качестве арендатора?
Бегство от пузыря
Сегодня проекты по созданию БЦ по-прежнему интересны девелоперам. Более того, по мере восстановления рынка и оживления спроса этот интерес возрастает. Вот конкретный пример. «Уже в 2010 г. мы отмечали активизацию застройщиков и возобновление ранее приостановленных проектов, в числе которых можно назвать такие объекты, как «Олимпия Парк», «Нагатино i-Land», Skyline, «Классик», многофункциональный комплекс в Олимпийском проезде. Ожидаемый девелоперами срок окупаемости проектов по строительству БЦ в настоящее время составляет шесть — восемь лет. Примерно такие же сроки окупаемости были характерны для офисного рынка в 2007-м и в первой половине 2008 г.», — рассказывает Татьяна Калюжнова, директор департамента аналитики Colliers International.

Предкризисный всплеск в офисном сегменте Леонид Лопатин, генеральный директор BPS, объясняет тем, что девелоперы понимали: надувается пузырь в сфере жилищного строительства, поэтому вкладывали средства в офисы. Однако кризис многие из этих проектов оставил незаселенными или недостроенными. Сегодня на жилье опять есть устойчивый спрос. Квадратный метр в экономклассе стоит от 3 до 4 тыс. долл. В бизнес-сегменте еще выше. Продать БЦ за такие деньги сложно, говорит эксперт, и это притом, что себестоимость офисной недвижимости выше за счет более качественной инженерной начинки, дорогих фасадов и материалов. Сегодня лучшая цена БЦ — 4–6 тыс. долл./кв. м. Поэтому, как полагает Л. Лопатин, строительство БЦ на продажу сегодня лишено всякого смысла. Иное дело — управление зданием. «Здесь доходность можно получить около 15% годовых — для девелоперов и примерно 10% — для перекупающих компаний. Те, кто строил БЦ на продажу, уже переключились или в ближайшее время начнут строить жилье. В этой связи активность девелоперов на офисном рынке снизится. Что касается построенных объектов, то здесь будет жесткая конкуренция, все-таки пустой БЦ — это не актив, а пассив (необходимо платить налоги на имущество, нести эксплуатационные расходы). Ситуация может доходить до жесткого демпинга», — считает эксперт.

Если говорить о спросе на покупку объектов офисной недвижимости, то он также меняется в зависимости от конъюнктуры рынка. К примеру, сейчас, как отмечает Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, в сегменте продаж выросло количество запросов на приобретение готового арендного бизнеса со стороны рантье. Интерес проявляют даже к объектам с доходностью 9–10%. Среди покупателей в основном российские частные инвесторы. Иностранцы, даже если и готовы что-то приобрести, зачастую просто не успевают реагировать на быстроменяющуюся ситуацию на рынке. Девелоперы сейчас заинтересованы в развитии новых проектов, но многих, по словам эксперта, останавливает неопределенность в работе с городскими властями. Хотя экономические условия в настоящее время такие же благоприятные, как до кризиса: доступнее стали банковские кредиты, растет спрос на аренду и покупку помещений и т. д.

В то же время, по словам Л. Лопатина, себестоимость готового строительства остается высокой, все так же значительная доля расходов связана с получением разрешительной документации, особенно это касается Москвы.

Средний срок окупаемости офисного проекта площадью 60–70 тыс. кв. м, по словам Марии Троицкой, директора по маркетингу компании Storm Properties, составляет пять-шесть лет. «Следует принять во внимание, что данный срок учитывает банковское финансирование на уровне 30 на 70% (капитал/заемные средства). Также данный расчет справедлив при условии эксплуатации проекта и получения прибыли с арендных платежей. При продаже офисного объекта данный срок может уменьшиться до четырех-пяти лет», — поясняет эксперт.

В новых условиях собственники более тщательно стали соотносить затраты на приобретение участка, бюджет строительства и арендный доход. Они выбирают наиболее проработанные с правовой и технической точек зрения проекты, наиболее ликвидные по расположению и концепции. «На сегодняшний день владельцы оценивают внутреннюю норму доходности (IRR) офисного девелоперского проекта на уровне 20–25% и выше», — приводит данные Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer.

Изменились и арендаторы. Времена, когда рынок моментально поглощал все, что только успевали строить, ушли в прошлое — арендаторы стали куда более требовательными в вопросе выбора офиса, считает Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International. Уроки кризиса показали, что стабильно востребованными могут быть только объекты с грамотно продуманной концепцией, хорошей транспортной доступностью и высоким качеством строительства. Это и будет, как полагает эксперт, определять тенденции развития рынка офисной недвижимости столицы в ближайшее время.

У потенциальных инвесторов и девелоперов, по мнению Александра Пятина, старшего консультанта отдела продаж и приобретений офисной недвижимости Cushman & Wakefield, всегда пользовались спросом и в дальнейшем будут в цене БЦ класса А с хорошим расположением. Во многом это объясняется дефицитом качественных площадей в Москве, а также невозможностью строительства таких объектов в центральной части города в будущем.

Параметры классности
В кризис проекты с плохим ремонтом и некачественным управлением первыми стали терять арендаторов. Некоторые собственники даже вынуждены были продавать свои объекты, так как не могли покрывать кредиты. Такая ситуация существенно скорректировала подход к реализации новых проектов. Преобразования девелоперы начали с уменьшения площадей и тщательной оценки локации. «Новые проекты — это уже не махины, не громадины с сотнями тысяч метров. Нет пула потребления, соответственно, девелоперы смотрят на объект более взвешенно. Пытаясь догнать Европу по объектам класса А, мы везде лепили БЦ, которые по инженерной начинке ему соответствовали, но по месторасположению — нет. Сейчас подход к площадке, ее размеру, к будущим арендаторам более взвешенный», — считает Алексей Сигал, управляющий партнер УК BlackStone Keeping Company.

Бизнес-центр мог не соответствовать заявленной классности по качеству строительства, техническому оснащению, наличию достаточных мест парковки и прочим критериям. При этом растущий спрос вынуждал арендаторов с этим мириться. Теперь это в прошлом, считает Е. Шевчук. «Сейчас Гильдия управляющих и девелоперов проводит сертификацию офисных объектов Москвы на соответствие заявленной классности. В будущем эта информация станет открытой, доступной для арендаторов, это будет непосредственно влиять на стоимость аренды того или иного объекта. Поэтому и собственники при реализации нового проекта стали обращать пристальное внимание на четкое соблюдение всех необходимых параметров классности», — говорит эксперт.

Кроме того, проекты стали более гибкими — в плане эффективных планировок этажей и оптимального коэффициента общих зон в здании, что позволяет сдавать в аренду различные по площади блоки. Сегодня БЦ, по мнению Людмилы Бочаровой, руководителя управления недвижимостью ГК «ЭКООФИС», — это многофункциональный центр, который может включать в себя апартаменты для проживания, торговую, ресторанную зоны, кафе, столовые, зону сервиса. То есть это бизнес-парк в миниатюре.

Бесспорно, высокое качество требует соответствующих затрат, однако при грамотном управлении можно их минимизировать. Варианты, по мнению Л. Лопатина, могут быть следующими: «Отчасти сэкономить можно на удаленности. Были примеры, когда компании располагали свои офисы за пределами Москвы, в регионах, например в Нижнем Новгороде. При этом качество офиса — высокое, а экономия достигается за счет снижения накладных расходов, связанных со строительством, и более дешевой рабочей силы. Крупные корпорации будут двигаться в этом направлении. Что касается аренды, то сплошь и рядом мы видим, что решение об этом принимается на эмоциональном уровне — из соображений близости к Кремлю, видов на Москву-реку, хотя бизнесу это никаких плюсов не приносит».

Ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости
Сегмент Регион
Москва Санкт-Петербург Другие регионы
Офисная недвижимость 9,5–10% 10–10,75% 12,5–14%
Источник: Praedium Oncor International

Естественный отбор
Направленность арендаторов определяется концепцией БЦ и стратегией позиционирования. Есть деловые комплексы, ориентированные на финансовые, страховые структуры, компании реального сектора, сферы высоких технологий, а особенности некоторых предполагают сотрудничество только с крупными международными компаниями, независимо от их специализации. То же самое касается и нарезки помещений. «Если в силу конструктивных особенностей здания принимается решение сдавать его крупными блоками (например, этажами площадью более 1000 кв. м), в качестве потенциальных арендаторов по определению будут рассматриваться крупные организации. Однако продуманная стратегия реализации объекта может отсутствовать. Но в любом случае предпочтение отдают солидным компаниям, хорошо зарекомендовавшим себя на рынке, поскольку собственника в первую очередь интересует платежеспособность клиента», — объясняет О. Павлик.

Между тем не все собственники готовы работать с крупными компаниями, планирующими целиком занять офисное здание, так как в этом случае, по словам Т. Калюжновой, возрастает вполне оправданный риск. В случае ухода арендатора пострадает экономика проекта.

Собственники БЦ класса А, расположенных вне центра Москвы, как считает Л. Лопатин, всегда желают найти компанию из производственной сферы или финансового сектора, которой требуется back office. Эти проекты, как поясняет эксперт, ориентированы не на спекулятивные сделки, а на стабильность. Неохотно рассматривают арендодатели тех, кто может внести некоторый дискомфорт в работу БЦ или являются конкурентами существующих. Хотя многое в таких случаях, по мнению эксперта, зависит от грамотного управления и желания собственника поступиться корыстными интересами ради устойчивости и стабильности своих арендаторов.

Нежелательны в качестве постояльцев, по мнению А. Сигала, тренинговые компании личностного роста, которые начинают свой день, например, с танцев, громкого хлопанья, иногда совсем странных упражнений, пытаясь задействовать в своем бизнесе и соседние компании, располагающиеся в здании. Все это мешает нормальному функционированию БЦ. Во избежание этого до заключения договора аренды, по словам Л. Бочаровой, в каждом БЦ в определенном порядке компанию-арендатора проверяет собственный отдел безопасности или отдел мониторинга.

Индексация без потрясений
В кризис те арендаторы, которые заключали договоры на короткий срок, чаще всего съезжали. Компании, снимавшие помещения на длительное время, оказались в этом смысле в лучшем положении, потому что они остались на прежнем месте. Но эти арендаторы даже при желании не могли покинуть здание, не заплатив компенсацию, так как многие собственники БЦ заключали договор без права расторжения сроком на пять лет. Сейчас многие возникающие вопросы можно решить своевременно — например, о расторжении договора через два года. Причина тому — индексация. Раньше ставка аренды была фиксированной и пересматривалась только при заключении нового соглашения. Сегодня арендодатель и арендатор договариваются о незначительной и понятной всем индексации, которая не приводит к сильным потрясениям и учитывает интересы обеих сторон.

Яна Володина
ИСТОЧНИК: УПРАВЛЕНИЕ52.РФ | UPRAVLENIE52.RU

Как выбирать мебель? Кухни.

Кухня - одно из важнейших помещений в доме, где мы проводим немало времени, поэтому в кухне все должно быть удобно и рационально. Прежде чем отправиться покупать приглянувшуюся вам кухонную мебель, необходимо обмерить свою кухню, начертить ее план и прикинуть, что и куда поставить. Какими бы ни были форма и размеры вашей кухни, при ее проектировании их надо обязательно учесть и максимально использовать.

Стиль вашей кухни может быть любым - от классики до модерна. Однако чем экспрессивнее вид кухни и авангарднее ее дизайн, тем больше у нее шансов быстро выйти из моды.

Цветовая гамма кухни должна помогать расслабиться или, наоборот, оказывать стимулирующее воздействие. В кухне, которая постоянно перегревается, хороши холодные тона - оттенки голубого, серого и зеленого. В темных кухнях лучше использовать пастельные тона - лимонный, розовый, фисташковый, абрикосовый, персиковый. Постарайтесь избежать насыщенных тонов, контрастных цветов и сложных рисунков на рабочих поверхностях столов и небольших участках стен.

Срок службы кухонного оборудования определяется годами. Немецкие фабрики ориентируются на 15-20 лет, финские - на 10-15, чешские гарантируют около 10 лет эксплуатации. Российские производители, даже при использовании импортных комплектующих, говорят лишь о 8-10 годах. Итальянцы предлагают менять обстановку каждые 5-6 лет, но не из-за качества мебели, а для того, чтобы бороться со стрессами и однообразием. Время эксплуатации кухонной мебели зависит также от того, какие материалы использовались при ее изготовлении.

В качестве корпусного материала для производства кухонь применяются (в порядке убывания цены) дерево, мультиплекс, МДФ и ДСП.

Для производства мебели применяют более 40 пород древесины. Ее тщательно сушат и обрабатывают специальными составами для защиты от воздействия окружающей среды.

Хорошо зарекомендовал себя и натуральный материал мультиплекс - проклееные в разных направлениях тонкие слои древесины различных пород. Этот материал меньше подвержен воздействию воды, чем цельное дерево, и не деформируется.

Чаще всего для изготовления кухонь применяются современные ДСП, МДФ и другие виды плит. Если позволяют средства, лучше предпочесть МДФ как более прочный и экологически чистый материал. При покупке кухни из ДСП потребуйте у продавца гигиенический сертификат, в котором должен быть указан уровень выделения формальдегидов.

В последнее время все большее распространение в производстве кухонного оборудования приобретает металл. На фронтальных панелях, в т.ч. дверцах шкафов, чаще встречается более мягкий, по сравнению со сталью, алюминий с анодированным покрытием (повышающим его износостойкость). А сатинированная сталь придает кухне эффектный вид, но требует тщательного ухода.

Из современного высокопрочного стекла делают дверцы шкафов и полки, ведь мебельное стекло выдерживает не только большой вес, но и удары.

В качестве материалов для рабочих поверхностей - столешниц - применяются, кроме перечисленных материалов, натуральные, синтетические и искусственные камни. Гранит прочен и износоустойчив, мало восприимчив к кислотам; травертин и мрамор жароустойчивы, но имеют пористую структуру, поэтому на них часто образуются пятна от жиров и вина. Зато мраморную столешницу можно выбрать из множества цветов.

Синтетические камни - кристаллит, аксилан, варикор, кориан и другие - ни в чем не уступают природным аналогам, а часто и превосходят их по практичности.

Основа искусственных камней - песок, кварц, акрил, стеклянные волокна, бауксит и сильные связующие. Искусственный камень легче натурального, прост в обработке, гигиеничен, прочен и жароустойчив (выдерживает нагревание до 230 градусов).

В качестве облицовочных материалов для производства кухонь чаще всего используются шпоны - натуральные и синтетические, и полимеры - ламинат и меламин. При покрытии поверхностей натуральным шпоном древесина нарезается тонким слоем и затем приклеивается к стандартной основе. При помощи синтетических шпонов можно имитировать не только дерево, но и многие другие материалы, а специальная защитная пленка заменяет лак и иные способы финишной отделки.

Ламинат и меламин используются в качестве искусственных покрытий для ДСП и ДВП. Меламином покрывают поверхности, не рассчитанные на большие механические нагрузки, в то время как ламинат толще, прочнее и долговечнее, поэтому из ламинированных плит делают даже столешницы.

Источник: upravlenie52.ru

Дмитрий Медведев поспешил с налогом.

Медведев поручил правительству завершить подготовку к введению налога на недвижимость. Он должен был появиться с 2013 г., но президент в бюджетном послании предложил по мере готовности регионов вводить налог с 2012 г. Результатом реформы должно стать более справедливое распределение налоговой нагрузки между владельцами недвижимости разной стоимости, напомнил президент, предупредив правительство, что нагрузка на малообеспеченных граждан не должна вырасти.

Новый сбор должен объединить налоги на имущество и на землю. Сейчас налог на имущество организаций взимается с его балансовой стоимости, физлиц — рассчитывается по оценке БТИ; база для земельного налога — кадастровая стоимость. Налог же на недвижимость станут взимать с рыночной стоимости объекта в целом. Планируется, что ставка составит 0,1%. Минэкономразвития в декабре предлагало установить натуральные (55 кв. м для жилья и 6 соток для земельного участка) и денежный (3 млн руб.) вычеты. То есть собственники такой недвижимости будут освобождены от налогов. Предложения актуальны, говорит чиновник Минэкономразвития, возможна комбинация вычетов в натуральном и денежном виде. Вычеты в натуральной форме позволят избежать резкого роста налогов для живущих в центре Москвы пенсионеров, считает партнер Taxadvisor Дмитрий Костальгин.

Но правительство, несмотря на поручение президента, спешить не намерено. Вводить налог на недвижимость оно планирует все-таки в 2013-2014 гг., заявил вице-премьер и министр финансов Алексей Кудрин (цитаты с сайта kremlin.ru ). Как вводить с 2012 г., непонятно — нет ни оценки, ни федерального закона (главы Налогового кодекса), на основании которого должны быть своевременно приняты региональные нормативные акты, отмечает замминистра финансов Сергей Шаталов: «Соответственно, нет параметров налога, а только идеи». Хотя кадастровая оценка капитальных строений в 12 регионах (Кемеровская, Самарская, Тверская, Калужская, Калининградская, Нижегородская, Иркутская, Ростовская области, Краснодарский, Красноярский край, Татарстан, Башкирия) завершится до конца года, введение налога на недвижимость в них с 2012 г. маловероятно, согласен директор департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. Более реально ввести налог с 2013 г, считает он. Помимо оценки и поправок в НК, нужно, например, разработать методику подтверждения прав на вычеты, говорит Ивакин.

Разговоры о налоге на недвижимость ведутся уже несколько лет и каждый раз говорят, что нужно еще время, отмечает замгубернатора Калужской области Максим Акимов. Калужская область входит в число пилотных регионов, где проводится централизованная массовая кадастровая оценка недвижимости, отмечает он: «Никаких методологических проблем для внедрения налога не осталось». По его словам, в области налог можно ввести уже с середины 2012 г., но нужно предусмотреть механизм ускоренного оспаривания результатов оценки.
Перевести некоторые регионы на новый налог с 2012 г. будет трудно, считает Костальгин, возникает законодательная коллизия: нужны поправки в Налоговый кодекс, которые позволили бы одной части страны перейти на новый налог досрочно, а другой — жить по старым правилам.

Максим Товкайло
Источник: http://upravlenie52.ru

Перепланировка квартиры может стать нарушением закона.

С каждым днем все больше владельцев квадратных метров в многоквартирных жилых домах сталкиваются с необходимостью перепланировки квартиры.

Разрешение на перепланировку не потребуется, если вы задумали незначительно преобразить свое жилище, например, переставить встроенный шкаф. В свою очередь, если перепланировка касается несущих стен здания, то ее воплощение в жизнь потребует не только огромного количества согласований в различного рода инстанциях, но и получение от каждого собственника дома личной подписи с расшифровкой, указанием фамилии имени и отчества, паспортных данных, а также реквизитов правоустанавливающих документов на квартиру и их копий.

Как гласит закон, а именно Статья 36 Жилищного кодекса РФ: "Собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности и общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, и инженерные коммуникации с оборудованием, обслуживающие жилой дом, и несущие конструкции дома, в том числе несущие стены"… О том же говорит и статья 290 ГК РФ. Это означает, что несущая стена в вашей квартире принадлежит не только вам, а всем жильцам дома на праве общей долевой собственности. Указанное право общей собственности не означает, что каждый житель многоквартирного дома в любое время дня и ночи наделен законной возможностью прийти в вашу квартиру и заявить свои права на несущие стены. Однако не дать своего согласия на то, чтобы вы "прорубили" в стене дверь или дополнительное окно, жильцы дома имеют полное право, т.к. п. 1 ст. 247 ГК РФ устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, т.е. при согласии всех собственников дома.

Предположим, что вы решили всех перехитрить и задумали сделать перепланировку никого не уведомив об этом, а уж затем оформить ее, в том числе через суд. Полагаться в данном случае на Статью 29 Жилищного кодекса РФ, которая предусматривает, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью, не рекомендую. Почему? Как показывает судебная практика, применение данной нормы невозможно без наличия все того же получения индивидуального согласия от каждого собственника дома. Кроме того, пунктом 1.7.2 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" не допускается переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования".

Совет

Не пытайтесь перехитрить своих соседей, не начинайте проведения перепланировки или переоборудования без оформления полного пакета документов, т.к. всегда найдется "доброжелатель", по инициативе которого может произойти судебное заседание, а заручиться поддержкой суда по делу, в котором вы не правы – дороже, чем согласовать желаемую перепланировку. Что немаловажно, КоАП (Кодекс об административных правонарушениях) предусматривает наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч рублей за самовольную перепланировку. При этом данный штраф не освобождает от обязанности возврата квартиры в первоначальное состояние, а уклонение от такого исправления допущенной ошибки влечет к наложению штрафа в размере от одной до двух тысяч рублей ежедневно. Соблюдайте закон, и вам не придется платить дважды за незаконную перепланировку.

Олег Сухов, Адвокат, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»

Источник: upravlenie52.ru