Привет, Гость ! - Войти
- Зарегистрироваться
Персональный сайт пользователя googlez: googlez.www.nn.ru  
портрет № 284779 зарегистрирован более 1 года назад

googlez

настоящее имя:
Антон Захаров
популярность:
28518 место -3↓
рейтинг 483 ?
Портрет заполнен на 77%

    Статистика портрета:
  • сейчас просматривают портрет - 0
  • зарегистрированные пользователи посетившие портрет за 7 дней - 0

Отправить приватное сообщение Добавить в друзья Игнорировать Сделать подарок
Блог   >  

Бизнес на аренде, ПОСЛЕ КРИЗИСА ВЫ...

  21.07.2011 в 02:56   79  

Бизнес на аренде, ПОСЛЕ КРИЗИСА ВЫГОДНО ИЛИ НЕТ?

К проектам по строительству бизнес-центров (БЦ) девелоперы и инвесторы всегда относились с большим интересом, причем после кризиса офисный сегмент не стал менее популярным. К проектам по строительству бизнес-центров (БЦ) девелоперы и инвесторы всегда относились с большим интересом, причем после кризиса офисный сегмент не стал менее популярным. Правда, некоторые изменения все же произошли. Какую доходность ожидают получить инвесторы сегодня, как изменился формат БЦ и кто собственнику мил в качестве арендатора?
Бегство от пузыря
Сегодня проекты по созданию БЦ по-прежнему интересны девелоперам. Более того, по мере восстановления рынка и оживления спроса этот интерес возрастает. Вот конкретный пример. «Уже в 2010 г. мы отмечали активизацию застройщиков и возобновление ранее приостановленных проектов, в числе которых можно назвать такие объекты, как «Олимпия Парк», «Нагатино i-Land», Skyline, «Классик», многофункциональный комплекс в Олимпийском проезде. Ожидаемый девелоперами срок окупаемости проектов по строительству БЦ в настоящее время составляет шесть — восемь лет. Примерно такие же сроки окупаемости были характерны для офисного рынка в 2007-м и в первой половине 2008 г.», — рассказывает Татьяна Калюжнова, директор департамента аналитики Colliers International.

Предкризисный всплеск в офисном сегменте Леонид Лопатин, генеральный директор BPS, объясняет тем, что девелоперы понимали: надувается пузырь в сфере жилищного строительства, поэтому вкладывали средства в офисы. Однако кризис многие из этих проектов оставил незаселенными или недостроенными. Сегодня на жилье опять есть устойчивый спрос. Квадратный метр в экономклассе стоит от 3 до 4 тыс. долл. В бизнес-сегменте еще выше. Продать БЦ за такие деньги сложно, говорит эксперт, и это притом, что себестоимость офисной недвижимости выше за счет более качественной инженерной начинки, дорогих фасадов и материалов. Сегодня лучшая цена БЦ — 4–6 тыс. долл./кв. м. Поэтому, как полагает Л. Лопатин, строительство БЦ на продажу сегодня лишено всякого смысла. Иное дело — управление зданием. «Здесь доходность можно получить около 15% годовых — для девелоперов и примерно 10% — для перекупающих компаний. Те, кто строил БЦ на продажу, уже переключились или в ближайшее время начнут строить жилье. В этой связи активность девелоперов на офисном рынке снизится. Что касается построенных объектов, то здесь будет жесткая конкуренция, все-таки пустой БЦ — это не актив, а пассив (необходимо платить налоги на имущество, нести эксплуатационные расходы). Ситуация может доходить до жесткого демпинга», — считает эксперт.

Если говорить о спросе на покупку объектов офисной недвижимости, то он также меняется в зависимости от конъюнктуры рынка. К примеру, сейчас, как отмечает Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, в сегменте продаж выросло количество запросов на приобретение готового арендного бизнеса со стороны рантье. Интерес проявляют даже к объектам с доходностью 9–10%. Среди покупателей в основном российские частные инвесторы. Иностранцы, даже если и готовы что-то приобрести, зачастую просто не успевают реагировать на быстроменяющуюся ситуацию на рынке. Девелоперы сейчас заинтересованы в развитии новых проектов, но многих, по словам эксперта, останавливает неопределенность в работе с городскими властями. Хотя экономические условия в настоящее время такие же благоприятные, как до кризиса: доступнее стали банковские кредиты, растет спрос на аренду и покупку помещений и т. д.

В то же время, по словам Л. Лопатина, себестоимость готового строительства остается высокой, все так же значительная доля расходов связана с получением разрешительной документации, особенно это касается Москвы.

Средний срок окупаемости офисного проекта площадью 60–70 тыс. кв. м, по словам Марии Троицкой, директора по маркетингу компании Storm Properties, составляет пять-шесть лет. «Следует принять во внимание, что данный срок учитывает банковское финансирование на уровне 30 на 70% (капитал/заемные средства). Также данный расчет справедлив при условии эксплуатации проекта и получения прибыли с арендных платежей. При продаже офисного объекта данный срок может уменьшиться до четырех-пяти лет», — поясняет эксперт.

В новых условиях собственники более тщательно стали соотносить затраты на приобретение участка, бюджет строительства и арендный доход. Они выбирают наиболее проработанные с правовой и технической точек зрения проекты, наиболее ликвидные по расположению и концепции. «На сегодняшний день владельцы оценивают внутреннюю норму доходности (IRR) офисного девелоперского проекта на уровне 20–25% и выше», — приводит данные Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer.

Изменились и арендаторы. Времена, когда рынок моментально поглощал все, что только успевали строить, ушли в прошлое — арендаторы стали куда более требовательными в вопросе выбора офиса, считает Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International. Уроки кризиса показали, что стабильно востребованными могут быть только объекты с грамотно продуманной концепцией, хорошей транспортной доступностью и высоким качеством строительства. Это и будет, как полагает эксперт, определять тенденции развития рынка офисной недвижимости столицы в ближайшее время.

У потенциальных инвесторов и девелоперов, по мнению Александра Пятина, старшего консультанта отдела продаж и приобретений офисной недвижимости Cushman & Wakefield, всегда пользовались спросом и в дальнейшем будут в цене БЦ класса А с хорошим расположением. Во многом это объясняется дефицитом качественных площадей в Москве, а также невозможностью строительства таких объектов в центральной части города в будущем.

Параметры классности
В кризис проекты с плохим ремонтом и некачественным управлением первыми стали терять арендаторов. Некоторые собственники даже вынуждены были продавать свои объекты, так как не могли покрывать кредиты. Такая ситуация существенно скорректировала подход к реализации новых проектов. Преобразования девелоперы начали с уменьшения площадей и тщательной оценки локации. «Новые проекты — это уже не махины, не громадины с сотнями тысяч метров. Нет пула потребления, соответственно, девелоперы смотрят на объект более взвешенно. Пытаясь догнать Европу по объектам класса А, мы везде лепили БЦ, которые по инженерной начинке ему соответствовали, но по месторасположению — нет. Сейчас подход к площадке, ее размеру, к будущим арендаторам более взвешенный», — считает Алексей Сигал, управляющий партнер УК BlackStone Keeping Company.

Бизнес-центр мог не соответствовать заявленной классности по качеству строительства, техническому оснащению, наличию достаточных мест парковки и прочим критериям. При этом растущий спрос вынуждал арендаторов с этим мириться. Теперь это в прошлом, считает Е. Шевчук. «Сейчас Гильдия управляющих и девелоперов проводит сертификацию офисных объектов Москвы на соответствие заявленной классности. В будущем эта информация станет открытой, доступной для арендаторов, это будет непосредственно влиять на стоимость аренды того или иного объекта. Поэтому и собственники при реализации нового проекта стали обращать пристальное внимание на четкое соблюдение всех необходимых параметров классности», — говорит эксперт.

Кроме того, проекты стали более гибкими — в плане эффективных планировок этажей и оптимального коэффициента общих зон в здании, что позволяет сдавать в аренду различные по площади блоки. Сегодня БЦ, по мнению Людмилы Бочаровой, руководителя управления недвижимостью ГК «ЭКООФИС», — это многофункциональный центр, который может включать в себя апартаменты для проживания, торговую, ресторанную зоны, кафе, столовые, зону сервиса. То есть это бизнес-парк в миниатюре.

Бесспорно, высокое качество требует соответствующих затрат, однако при грамотном управлении можно их минимизировать. Варианты, по мнению Л. Лопатина, могут быть следующими: «Отчасти сэкономить можно на удаленности. Были примеры, когда компании располагали свои офисы за пределами Москвы, в регионах, например в Нижнем Новгороде. При этом качество офиса — высокое, а экономия достигается за счет снижения накладных расходов, связанных со строительством, и более дешевой рабочей силы. Крупные корпорации будут двигаться в этом направлении. Что касается аренды, то сплошь и рядом мы видим, что решение об этом принимается на эмоциональном уровне — из соображений близости к Кремлю, видов на Москву-реку, хотя бизнесу это никаких плюсов не приносит».

Ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости
Сегмент Регион
Москва Санкт-Петербург Другие регионы
Офисная недвижимость 9,5–10% 10–10,75% 12,5–14%
Источник: Praedium Oncor International

Естественный отбор
Направленность арендаторов определяется концепцией БЦ и стратегией позиционирования. Есть деловые комплексы, ориентированные на финансовые, страховые структуры, компании реального сектора, сферы высоких технологий, а особенности некоторых предполагают сотрудничество только с крупными международными компаниями, независимо от их специализации. То же самое касается и нарезки помещений. «Если в силу конструктивных особенностей здания принимается решение сдавать его крупными блоками (например, этажами площадью более 1000 кв. м), в качестве потенциальных арендаторов по определению будут рассматриваться крупные организации. Однако продуманная стратегия реализации объекта может отсутствовать. Но в любом случае предпочтение отдают солидным компаниям, хорошо зарекомендовавшим себя на рынке, поскольку собственника в первую очередь интересует платежеспособность клиента», — объясняет О. Павлик.

Между тем не все собственники готовы работать с крупными компаниями, планирующими целиком занять офисное здание, так как в этом случае, по словам Т. Калюжновой, возрастает вполне оправданный риск. В случае ухода арендатора пострадает экономика проекта.

Собственники БЦ класса А, расположенных вне центра Москвы, как считает Л. Лопатин, всегда желают найти компанию из производственной сферы или финансового сектора, которой требуется back office. Эти проекты, как поясняет эксперт, ориентированы не на спекулятивные сделки, а на стабильность. Неохотно рассматривают арендодатели тех, кто может внести некоторый дискомфорт в работу БЦ или являются конкурентами существующих. Хотя многое в таких случаях, по мнению эксперта, зависит от грамотного управления и желания собственника поступиться корыстными интересами ради устойчивости и стабильности своих арендаторов.

Нежелательны в качестве постояльцев, по мнению А. Сигала, тренинговые компании личностного роста, которые начинают свой день, например, с танцев, громкого хлопанья, иногда совсем странных упражнений, пытаясь задействовать в своем бизнесе и соседние компании, располагающиеся в здании. Все это мешает нормальному функционированию БЦ. Во избежание этого до заключения договора аренды, по словам Л. Бочаровой, в каждом БЦ в определенном порядке компанию-арендатора проверяет собственный отдел безопасности или отдел мониторинга.

Индексация без потрясений
В кризис те арендаторы, которые заключали договоры на короткий срок, чаще всего съезжали. Компании, снимавшие помещения на длительное время, оказались в этом смысле в лучшем положении, потому что они остались на прежнем месте. Но эти арендаторы даже при желании не могли покинуть здание, не заплатив компенсацию, так как многие собственники БЦ заключали договор без права расторжения сроком на пять лет. Сейчас многие возникающие вопросы можно решить своевременно — например, о расторжении договора через два года. Причина тому — индексация. Раньше ставка аренды была фиксированной и пересматривалась только при заключении нового соглашения. Сегодня арендодатель и арендатор договариваются о незначительной и понятной всем индексации, которая не приводит к сильным потрясениям и учитывает интересы обеих сторон.

Яна Володина
ИСТОЧНИК: УПРАВЛЕНИЕ52.РФ | UPRAVLENIE52.RU